Manutenzione degli edifici condominiali: cosa prevede la normativa e chi paga cosa

C'è una domanda che torna, uguale a se stessa, in quasi ogni assemblea condominiale: chi paga? Sembra banale, ma non lo è affatto, e chi ha mai partecipato a una riunione di condominio finita male lo sa. La risposta cambia a seconda del tipo di intervento, della natura dell'impianto, del regolamento specifico dello stabile - e anche, spesso, di come sono state fissate le tabelle millesimali decenni fa, quando l'edificio è stato costruito e nessuno immaginava che quei numeri avrebbero generato contenziosi tanto tempo dopo. Gli amministratori con più esperienza alle spalle lo confermano quasi tutti: il lavoro difficile non sta nella tecnica. Sta nell'interpretare.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: dove passa il confine

Il codice civile prova a mettere ordine agli articoli 1123 e seguenti. Il principio, sulla carta, è semplice: le spese per conservare e godere le parti comuni si ripartiscono in base al valore della proprietà di ciascuno, a meno che non sia stato pattuito diversamente. Poi arriva la pratica, e la pratica complica tutto. Una lampadina bruciata nel vano scale è manutenzione ordinaria, pagata secondo le tabelle generali - nessuno discute su questo. Il rifacimento di una facciata, o la sostituzione integrale di una copertura, rientra invece nella manutenzione straordinaria, che può richiedere maggioranze qualificate in assemblea. Nel mezzo, però, si apre una zona grigia piuttosto ampia. Ed è lì che la giurisprudenza è dovuta intervenire più volte, perché il regolamento condominiale da solo, quasi sempre, non basta a chiarirla.

Ascensori: una ripartizione che segue una logica propria

Gli impianti elevatori meritano un discorso a parte. La normativa prevede per loro criteri specifici, diversi da quelli usati per altre parti comuni. L'articolo 1124 del codice civile - richiamato per analogia anche in questo ambito - stabilisce che le spese si dividano per metà secondo il valore millesimale delle unità immobiliari, e per l'altra metà in base all'altezza da terra di ciascun piano. Il presupposto è che chi abita più in alto tragga un vantaggio maggiore dall'impianto, e quindi debba contribuire di più. Questo vale sia per la manutenzione ordinaria - lubrificazione delle guide, verifica periodica dei dispositivi di sicurezza - sia per gli interventi più sostanziosi, quelli in cui bisogna mettere mano a componenti ascensori ormai datati, che non rispondono più agli standard aggiornati periodicamente dalle direttive europee. Il piano terra, per un orientamento giurisprudenziale piuttosto consolidato, resta generalmente esonerato dalla quota legata all'uso. Continua però a dover contribuire alla conservazione dell'impianto, in quanto bene comune a tutti gli effetti.

Quando la legge impone la sostituzione, non è più una scelta

Non tutti gli interventi nascono da un guasto improvviso. Esiste un capitolo normativo che i condomini conoscono poco, ma che per gli amministratori è centrale: l'adeguamento periodico alle direttive di sicurezza. Il DPR 162/1999, con i suoi aggiornamenti successivi, ha reso obbligatori controlli quinquennali sugli ascensori installati prima di quella data. Si verificano i dispositivi di blocco delle porte, i sistemi di frenata d'emergenza, le centraline di manovra. Se l'impianto risulta non conforme, l'amministratore deve convocare un'assemblea straordinaria per deliberare l'intervento - che può essere la sostituzione di un singolo componente, oppure una revisione completa. I costi, comunque, seguono sempre la ripartizione dell'articolo 1124, anche quando l'intervento nasce da un obbligo di legge e non da una decisione discrezionale dell'assemblea. Su questo punto, va detto, ci sono ancora amministratori che sbagliano, applicando per abitudine criteri di ripartizione generici.

Un patrimonio edilizio datato, e i vincoli che complicano tutto

Buona parte del patrimonio edilizio italiano è stata costruita tra gli anni Cinquanta e Settanta. Questo pone un problema che va oltre la manutenzione ordinaria: molti edifici storici, o comunque vincolati, non possono ospitare interventi strutturali senza autorizzazioni paesaggistiche o soprintendenziali. Il risultato è che i tempi si allungano, e con loro i costi. In alcuni centri storici la sostituzione di un vano scala per renderlo accessibile richiede mesi di pratiche burocratiche, prima ancora che un'impresa possa avvicinarsi al cantiere con un martello. Gli amministratori più attenti - quelli che hanno imparato a proprie spese cosa significa un'assemblea impreparata - tendono quindi a programmare con largo anticipo, accantonando risorse attraverso il fondo speciale previsto dall'articolo 1135. È una prassi semplice, quasi banale, ma quando viene applicata con costanza riduce in modo netto le tensioni nel momento in cui un intervento diventa davvero improrogabile, e non più rimandabile a un'assemblea successiva.

Resta il fatto che la ripartizione delle spese condominiali è, more o meno sempre, il punto in cui la norma incontra la convivenza quotidiana tra persone che condividono muri, tetti e impianti - senza averlo, quasi mai, scelto davvero.